با ۸۰۰ میلیون کجا خانه بخرم

با ۸۰۰ میلیون کجا خانه بخرم : چه درس های دیگری می توانیم بیاموزیم؟ اگر شرکت در مزایده ضروری است، از موقعیت های مناقصه شلوغ خودداری کنید. برای برنده شدن، کسر پیشنهاد باید افزایش یابد، که به نوبه خود، احتمال باخت را به طور چشمگیری افزایش می دهد. (به یاد داشته باشید، صرفاً به این دلیل که میانگین سودآوری پایین است، اما مثبت است.

به این معنی نیست که احتمال زیان قابل توجهی وجود ندارد. ۱۲) در حراج ها، زمانی که مزیت رقابتی (اطلاعاتی) ندارید، از بازارها یا بازارهای نوسان اجتناب کنید. اگر نمی‌توان از حراج‌های بزرگ در بازارهای پرنوسان اجتناب کرد، به عمق رقابت بروید. املاک، مالکان و مستاجران را مطالعه کنید.

با ۸۰۰ میلیون کجا خانه بخرم : با افزایش سرمایه اختیاری برای ارائه فوری و حذف ملک از بازار قبل از اینکه رقبا سرنخی داشته باشند، شانس برنده شدن را حتی بیشتر افزایش دهید. نفرین برنده پیش‌بینی می‌کند که میانگین پیشنهاد کمتر از ارزش یک ملک یا نمونه کارها باشد، در حالی که پیشنهاد برنده از ارزش آن بیشتر خواهد شد.

پیشنهاد برنده اغلب بسیار بیشتر از پیشنهاد دوم به بالاتر است و پراکندگی پیشنهادها با تعداد مناقصه گران و عدم اطمینان آنها در مورد ارزش واقعی افزایش می یابد. از آنجایی که بازارها مستعد شور و نشاط غیرمنطقی یا مد هستند، برخی پیشنهادات دارایی «بازار داغ» که بیشتر تحت تأثیر جریان سرمایه است تا عوامل بنیادی، ممکن است بازدهی ناخواسته ایجاد کند.

با ۸۰۰ میلیون کجا خانه بخرم : در همین حال، برنده با پیشنهادی بیش از ارزش واقعی و خریدی که سود کمتر از حد انتظار دارد، نفرین می شود. شکل ۵.۱۱: سودآوری پیشنهاد با افزایش تعداد پیشنهاد دهندگان کاهش می یابد (سودآوری با نوسانات بیشتر کاهش می یابد) قیمت پیشنهادی به عنوان کسری از ارزش تخمینی با افزایش تعداد پیشنهادها افزایش می یابد (کسر پیشنهادی با نوسانات بیشتر کاهش می یابد) مناقصه منطقی مستلزم آن است.

که بین ارزش ملک مورد انتظار ۱۳ که فقط بر اساس اطلاعات قبلی موجود است و ارزش مورد انتظار مشروط به برنده شدن در مزایده تمایز قائل شود. این دو معمولاً کاملاً متفاوت هستند. حتی اگر پیشنهاد دهندگان این مفهوم را درک کنند، اگر تعدیل لازم برای جبران حضور سایر مناقصه گران را دست کم بگیرند.

با ۸۰۰ میلیون کجا خانه بخرم : باز هم می توانند بیش از حد پرداخت کنند. هرچه تعداد مناقصه‌گران بیشتر باشد، پیشنهاد باید تهاجمی‌تر باشد تا برنده شود، بنابراین خریدار برنده احتمال بیشتری دارد که ارزش ملک را بیش از حد برآورد کند. در حالی که مورد اول نشان دهنده پرخاشگری است، یافته دوم حاکی از محافظه کاری است.

پس پیشنهاد بهینه چیست؟ یک فروشنده معمولاً دارای اطلاعات داخلی است و یک پیشنهاد دهنده باید ارزش ملک مورد انتظار را مشروط به پذیرش پیشنهاد فروشنده محاسبه کند. بنابراین، یک مناقصه موفق تقریباً به طور قطع ضرر خواهد کرد زیرا در همان ابتدا نفرین شده است. این امر انجام یک بازی برنده را بسیار دشوار می کند.

با ۸۰۰ میلیون کجا خانه بخرم : تجزیه و تحلیل مونت کارلو نشان می دهد که اجتناب از این مشکل آسان نیست، به ویژه زمانی که پیشنهاد دهندگان، که دچار تعارض شده اند، باید هزینه های مدیریت دارایی نسبتاً معینی را با بازده های آینده نامشخص (و تبلیغات) متعادل کنند. اکثر خریداران بالقوه نیاز به مناقصه محافظه کارانه را درک نمی کنند.

آینده تحلیل ریسک املاک و مستغلات دلایلی وجود دارد که چرا گسترش و تکامل تحلیل کمی ریسک در املاک و مستغلات ممکن است با باد مخالف روبرو شود. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تحت سلطه معامله قرار می گیرد، در حالی که، در واقع، سرمایه گذاران تجزیه و تحلیل ریسک ممکن است با کنار ماندن در حاشیه، بهتر عمل کنند.

با ۸۰۰ میلیون کجا خانه بخرم : مشاوران سرمایه‌گذاری نیاز به سرمایه‌گذاری و ایجاد کارمزد را احساس می‌کنند، به‌ویژه زمانی که مشتری مهلتی را تعیین می‌کند که تا آن زمان باید تمام پول سرمایه‌گذاری شود، یا زمانی که مشاور در تلاش برای انباشت دارایی‌های تحت مدیریت است. مشوق‌ها می‌توانند در برابر تحلیل ریسک کار کنند.

به‌ویژه اگر نگرش «فردا روز دیگری است».نویسندگان بر این باورند که دادگاه ها، سرمایه گذاران نهادی، آژانس های رتبه بندی، انجمن های حرفه ای تنظیم کننده استانداردها و دولت ها نقش مهمی در ایجاد روش های استاندارد تجزیه و تحلیل ریسک ایفا خواهند کرد. محصولات تحلیلی این رویه ها جزء ضروری هر تحلیل سرمایه گذاری خواهد بود.

با ۸۰۰ میلیون کجا خانه بخرم : وقتی به روند ارزیابی قبل از دهه ۱۹۷۰ نگاه می کنیم و آن را با استانداردها و ابزارهای امروزی مقایسه می کنیم، نمی توانیم از پیشرفت تحت تأثیر قرار نگیریم. امروز، ما از ۱۵۹ منبع محاسباتی ارزان و در همه جا، پایگاه‌های اطلاعاتی جدید و غنی، و متخصصان مالی که در اصول مالی آموزش دیده‌اند، بهره می‌بریم.

که ۳۵ سال پیش، نشان‌دهنده برتری بود. مانند هر مدل کمی، ورودی داده ها و ساختار خود مدل به شدت بر دقت و ارتباط خروجی های مدل تأثیر می گذارد. اغلب، یک برون یابی ساده از تاریخ منجر به نتایج بدی می شود، بنابراین منطقی بودن هر فرض باید مورد تردید قرار گیرد. یک مدل بد می تواند بدتر از هیچ باشد.

با ۸۰۰ میلیون کجا خانه بخرم : تحلیل کمی جایگزین قضاوت خوب و بدبینی سالم نیست. یک مدل خوب بسیار بیشتر از ایجاد پیش بینی انجام می دهد. تفکر خلاق را برمی انگیزد و به عنوان چارچوبی برای حدس و گمان عمل می کند. مدل سازی یک فرآیند خلاقانه است. مدل باید چقدر ساده باشد؟ باید تا حد امکان ساده باشد، اما نه خیلی ساده. نباید سعی کند واقعیت را تکرار کند.

انجام این کار هدف اصلی هر مدلی را که شفاف سازی و روشنگری است، شکست می دهد. با این حال، این مدل باید پیچیدگی کافی را در خود جای دهد. حذف جزئیات ضروری به طور مصنوعی مدل را محدود می کند و احتمالاً نتایج را تعصب می کند. تحلیل کمی ریسک چیز جدیدی نیست.

با ۸۰۰ میلیون کجا خانه بخرم : با توجه به نوآوری‌های نرم‌افزاری و گرافیک کامپیوتری، مونت کارلو اکنون برای مخاطبان وسیع‌تری از تحلیلگران، سرمایه‌گذاران و دیگر متخصصان قابل دسترس‌تر است. در حالی که فکر کردن دقیق در مورد ریسک ممکن است برای بسیاری از پزشکان جدید (و حتی ترسناک) باشد.

اما ضرورت انجام این کار هرگز قانع‌کننده‌تر نبوده است. رشد واقعی درآمد در صورتی رخ می دهد که محدودیت هایی در عرضه زمین به دلیل عوامل طبیعی یا برنامه ریزی کاربری زمین وجود داشته باشد. در کوتاه‌مدت، رشد اجاره واقعی بسیار چرخه‌ای است، زیرا پاسخ عرضه نسبت به افزایش تقاضا تاخیر دارد.

با ۸۰۰ میلیون کجا خانه بخرم : کمبود مکرر و گاه مزمن فضای تجاری باعث افزایش رشد واقعی اجاره می شود که به نوبه خود توسعه را تحریک می کند و به نوبه خود اجاره واقعی دوره ای را با عرضه بیش از حد بازارها کاهش می دهد.