بهترین شغل با سرمایه ۱ میلیارد

بهترین شغل با سرمایه ۱ میلیارد : هیچ چیز مانند بدترین سناریوی اقتصادی که در سال ۲۰۰۸ رخ داد، اهمیت درک ریسک را برای فعالان املاک و مستغلات برجسته نکرده است. صندوق‌های املاک خصوصی به جای خطر انتزاعی از دست دادن معیار خود یا عملکرد ناکافی از انتظارات، خود را با توقیف املاک مواجه کردند.

یا حتی ورشکستگی و انحلال وجوه. افزایش آگاهی منجر به افزایش اشتها برای فکر کردن نه تنها در مورد بازده مورد انتظار سرمایه گذاری در املاک، بلکه همچنین کمی کردن ریسک هر سرمایه گذاری شده است. این فصل سه رویکرد اصلی اتخاذ شده در تعیین کمیت ریسک یک سرمایه‌گذاری فردی را ارائه می‌کند.

بهترین شغل با سرمایه ۱ میلیارد : تحلیل سناریو، شبیه‌سازی مونت کارلو با استفاده از انحراف استاندارد تاریخی، و توزیع‌های آینده‌نگر نتایج با استفاده از خطاهای استاندارد برآورد. هر رویکرد دارای مزایا و معایب عملی است، و همه ممکن است در ارائه دیدگاه‌های متفاوتی در مورد ریسک بالقوه سرمایه‌گذاری در یک سبد املاک و مستغلات یا خرید بالقوه نقش داشته باشند.

نیاز به تجزیه و تحلیل کمی از ریسک ها تشدید شده است زیرا تنظیم کننده ها در سراسر جهان از آزمون استرس به عنوان یک رویکرد ۱۱۸ برای درک ریسک هایی که شرکت های مالی و بانک ها با آن مواجه هستند استقبال کرده اند. از آنجایی که بیشتر مدیران ارشد سرمایه گذاری (CIO) و مدیران ریسک نتایج این آزمایش ها را روی پرتفوی بدهی خود مشاهده می کنند.

بهترین شغل با سرمایه ۱ میلیارد : مطمئناً درخواست ها برای درک قابل مقایسه از سرمایه گذاری های سهام دنبال می شود و راه خود را به سازمان های مالی مختلف مانند برنامه های بازنشستگی باز می کند. رویکردهای ارائه شده در این فصل، همگی با آزمایش نتایج در مواردی که از پیش‌بینی واحد موجود در مدل‌های قیمت‌گذاری و خرید جدا می‌شوند.

وسیله‌ای برای درک ریسک ارائه می‌کنند. رویکرد سناریو نیاز به تجزیه و تحلیل جداگانه برای درک ریسک یک سرمایه گذاری از رویکرد معمولی معمولی برای ارزیابی و سرمایه گذاری که توسط اکثر متخصصان املاک و مستغلات اتخاذ می شود، نشات می گیرد. با توجه به ماهیت بلندمدت دارایی املاک، بسیاری بر این باورند که بهترین رویکرد برای درک ارزش دارایی تکمیل یک تحلیل ارزش خالص فعلی بلندمدت (NPV) با استفاده از مفروضات مربوط به آینده ملک برای ایجاد جریانی از پول نقد است.

بهترین شغل با سرمایه ۱ میلیارد : جریان. با پیچیدگی برخی از دارایی ها، ایجاد حتی یک تخمین واحد از جریان نقدی طی پنج تا ده سال می تواند یک تمرین دلهره آور باشد. در بدترین حالت، توانایی ایجاد فرم های پروفورم دقیق برای ارزش گذاری املاک و مستغلات می تواند سرمایه گذاران را وادار کند که کار خود را با ایجاد یک جریان نقدی واحد در نظر بگیرند که به آنها امکان می دهد NPV را برای ارزیابی یا نرخ بازده داخلی محاسبه کنند.

در یک خرید آینده نگر. در حالی که پیش‌بینی واحد اشتباهی نیست که سرمایه‌گذار نهادی احتمالاً مرتکب آن شود، مسئله فوری و برجسته این است که هر یک از این تخمین‌های واحد مملو از خطراتی خواهد بود که ناشی از تغییرات ناشی از مفروضات یا اشتباهات برآورد است.

بهترین شغل با سرمایه ۱ میلیارد : پس چگونه می توان «بعد دوم» تحلیل را برای تکمیل ماهیت به ظاهر دقیق تحلیل جریان نقدی تنزیل شده (DCF) ارائه کرد؟ شکل ۴.۱: پیش بینی رکود پایه و دو شیب سود عملیاتی خالص منبع:  واضح ترین پاسخ این است که تجزیه و تحلیل را برای بار دوم (یا سوم یا چهارم) انجام دهیم.

اما مفروضات ارائه شده در تحلیل را تغییر دهیم، به ویژه در ساخت سناریوهایی که می توانند تأثیر منفی بر ارزش داشته باشند. ردیابی اثر یک رکود که به عنوان بخشی از مفروضات موردی اصلی لحاظ نشده است، مطمئناً تمرین مفیدی برای درک قرار گرفتن صندوق در معرض رویدادهای احتمالی در بالای ذهن مدیران سرمایه گذاری است.

بهترین شغل با سرمایه ۱ میلیارد : رویکرد رسیدن به مفروضات موردی پایه هر چه باشد، بیشتر روش‌ها فضایی را برای تمرین در تغییر ورودی‌های آن مفروضات فراهم می‌کنند.قابل‌توجه، برای صندوق‌هایی که از پیش‌بینی‌های اقتصادسنجی اجاره‌ها استفاده می‌کنند، به‌ویژه آنهایی که پیش‌بینی خود را برون سپاری می‌کنند.

اکثر شرکت‌های پیش‌بینی اکنون نتایج سناریوهای جایگزین مانند رکود را به عنوان گزینه‌ای ارائه می‌کنند که می‌توان از آن استفاده کرد. پیش‌بینی‌های بازار و بازار فرعی یا تفاوت‌ها با حالت پایه را می‌توان برای تأثیرگذاری بر مفروضات اجاره pro-forma در مدل DCF استفاده کرد. مزایای چنین رویکردی ناشی از سهولت توضیح آن است که در شکل ۴.۱ مشاهده می شود.

بهترین شغل با سرمایه ۱ میلیارد : در حالی که مثال ارائه شده برای خالص درآمد عملیاتی (NOI) است، بدانید که این و تمام ۱۲۰ رقمی که در ادامه می‌آیند نمونه‌هایی هستند و اندازه‌گیری ریسک ممکن است برای اجاره، NOI، جریان نقدی، ارزش یا سایر ریسک‌های املاک و مستغلات اعمال شود.

برای افسران سرمایه‌گذاری کاملاً شهودی است که بپرسند «چه می‌شد اگر» و علاوه بر این، این نگرانی را در ذهن داشته باشند که می‌خواهند آن‌ها را تحلیل کنند تا ببینند سبد سرمایه‌گذاری‌هایشان در این شرایط چگونه خواهد بود. به عنوان وسیله ای برای پاسخ به چنین سؤالاتی، رویکرد سناریو منحصراً تجویزی است زیرا نه تنها می توان پاسخ نهایی را داد.

بهترین شغل با سرمایه ۱ میلیارد : بلکه مراحل رسیدن به آن پاسخ را می توان برای بررسی تجزیه کرد. برای مثال، برخلاف رویکردهایی که بعداً در این فصل توضیح داده شد، سناریویی که تأثیر یک بحران پیش‌فرض اروپا را تحلیل می‌کند (نمونه فعلی) نه تنها پاسخ می‌دهد که IRR جدید مورد انتظار ممکن است در سرمایه‌گذاری چیست، بلکه می‌تواند به از طریق نحوه رسیدن IRR جدید ردیابی کنید زیرا استفاده از مقدار X منجر به جذب کمتر می شود که به نوبه خود منجر به افزایش جای خالی و اجاره کمتر می شود.

چنین حسابداری تجویزی دقیق می تواند اعتماد به تحلیل را بهبود بخشد. با این حال، در حالی که قدرت توضیحی یک تحلیل سناریو می‌تواند قانع‌کننده باشد، احتمال وقوع هر سناریوی منفرد، چه حالت پایه یا یک جایگزین سبک، صفر است. یعنی نگاه کردن به یک پیش‌بینی یا حتی چند پیش‌بینی، همیشه این سؤال را باز می‌گذارد که اگر سناریو کمی متفاوت از سناریو انتخاب شده باشد، چه اتفاقی می‌افتد.

بهترین شغل با سرمایه ۱ میلیارد : این امر به ویژه هنگامی که از اهرم استفاده می شود مشکل ساز است، زیرا خطر نکول ممکن است توسط دو شکل از خطا پنهان شود. اولاً، هر مدل پیش‌بینی در معرض خطا است و پیش‌بینی یا سناریو ممکن است متفاوت از حد انتظار باشد، زیرا مدل کامل نیست. علاوه بر این، هنگام استفاده از سناریوها برای درک ریسک، انتخاب سناریو نیز از کمال برخوردار نیست.

برای مثال، در حالی که یک CIO ممکن است بخواهد بداند که در سناریوی رکود دوگانه غیرمنتظره ۱۲۱ چه اتفاقی خواهد افتاد، و به طور جداگانه می‌خواهد بداند که اگر یک دوره بیش از حد شروع شود، چه اتفاقی می‌افتد، نگاه جداگانه به این سناریوها نادیده گرفته می‌شود.