خرید ویلا با ۱ میلیارد

خرید ویلا با ۱ میلیارد : این فرمول به شرح زیر است. حق بیمه ریسک در حقوق صاحبان سهام است RPP حق بیمه ریسک در سطح دارایی است (نرخ سرمایه منهای نرخ خزانه داری بدون ریسک). با قرار دادن برخی از اعداد به این فرمول، فرض کنید که نرخ سقف ۷ درصد، نرخ وام مسکن ۵ درصد، نرخ خزانه داری ۳ درصد و ۷۵ درصد LTV (یا LR 4) داریم.

و بازده سهام مورد انتظار خواهد بود ۱۳ درصد (RPE به علاوه TR). با این حال، اگر بدهی تهاجمی تری بر ساختار سرمایه گذاشته شود، مثلاً LTV 80 درصد (برابر با LR 5)، آنگاه حق بیمه مورد نیاز ریسک سهام به ۱۲ درصد و بازده سهام مورد انتظار به ۱۵ درصد افزایش می یابد. این تحلیل، به هر حال، به راحتی به ساختار WACC قابل تبدیل است.

خرید ویلا با ۱ میلیارد : که که وام دهندگان ارشد مایل به تامین مالی آنها هستند و مقدار سرمایه نقدی که یک وام گیرنده می تواند متعهد شود شکافی در ارزش ایجاد می کند که حفظ ساختار سرمایه ساده ای را که تاکنون بیان شده است دشوار یا حتی غیرممکن می کند. در دوره‌هایی که شرایط بازار مستلزم خوش‌بینی است.

وام‌دهنده ارشد ممکن است بدهی‌های تبعی را در قالب وام مسکن دوم یا تأمین مالی نیم‌اندازه اجازه دهد. اگرچه گاهی اوقات این دو شکل از بدهی های کوچک مترادف تلقی می شوند، اما یک تفاوت مهم وجود دارد. وام های مسکن دوم صرفاً بدهی های اضافی هستند که در ساختار سرمایه قرار می گیرند.

خرید ویلا با ۱ میلیارد : بدهی ارشد، یا وام مسکن اول، مانند قبل دارای اولویت جریان نقدی است، و دارنده حق وثیقه معمولاً در ردیف بعدی قرار می گیرد – با نرخ بهره بالاتر، به دلیل اولویت کمتر در ترتیب توزیع جریان نقدی. در این توالی که معمولاً به آن آبشار می گویند، موقعیت سهام مالک جریان نقدی باقیمانده (و تمام افزایش ارزش دارایی پس از بازپرداخت اصل وام) باقی می ماند.

در سناریوی ارائه شده در جدول ۳.۲، وام دهنده از داشتن وام با وثیقه خوب با نرخ کوپن ۷.۶۲ درصد سود می برد. سرمایه گذار سهام ترجیحی نیم درصدی از بازده ثابت ۱۰ درصدی سرمایه سرمایه گذاری شده در طول دوره نگهداری برخوردار است و با بهره ۴۶.۷ درصدی در عواید فروش پس از بدهی، می تواند نرخ بازده داخلی ۱۷.۹ درصدی (IRR) را از ۸.۷۵ میلیون دلار سرمایه گذاری کسب کند.

خرید ویلا با ۱ میلیارد : سرمایه گذار اصلی سهام نه تنها از زیان ملک از طریق فروش به یک بازار رکود در سال اول جلوگیری می کند، بلکه بازدهی فزاینده ای را از ۱۰ میلیون دلار از حقوق صاحبان سهام که به افزایش سرمایه کمک می کند، بدست می آورد. IRR در آن ۱۰ میلیون دلار در طول دوره نگهداری هفت ساله جدید ۱۸.۲ درصد است.

و حتی به سهام اصلی اجازه می دهد تا در موقعیت اولیه خود در ملک سودی را ثبت کند (۷۰ میلیون دلار کمتر از ۵۲.۵ میلیون دلار وام مسکن قدیمی یا حقوق صاحبان سهام ۱۷.۵ میلیون دلار). در مقابل سهم آن ۱۹.۵۷ میلیون دلار (۵۳.۳ درصد) از عواید فروش نهایی. مشاهدات پایانی ادبیات دانشگاهی نمونه‌های زیادی از تلاش‌های ریاضی برای استنتاج «ساختار سرمایه بهینه» دارد.

خرید ویلا با ۱ میلیارد : بهترین ساختار سرمایه برای سرمایه‌گذاری در املاک ساختار معامله و اینکه آنچه در یک زمان بهترین است ممکن است در زمان دیگر کاملاً غیرعملی باشد.برخی از قوانین اساسی باید قضاوت سرمایه گذاران را هدایت کنند.یکی احساس تناسب است. همانطور که شکل ۳.۲ نشان می دهد.

با استفاده از LTVهای ۸۰ درصد و بالاتر، ریسک به طور قابل توجهی به سمت بالا تغییر می کند. یک ضرب المثل وال استریت می گوید که “گرازها سلاخی می شوند”. شواهد زیادی وجود دارد که این مشاهدات در مورد سرمایه گذاری املاک تجاری صادق است. انعطاف‌پذیری نیز مهم است.

خرید ویلا با ۱ میلیارد : و با به رسمیت شناختن عدم قطعیت به عنوان عنصری در شرایط انسانی، ساختارهای سرمایه‌ای که می‌توانند تغییرات معقولی را در مواجهه با استرس غیرمنتظره انجام دهند، توصیه‌های زیادی به آن‌ها دارند. وام‌دهی سنتی همیشه می‌دانست که تمرین‌ها ممکن است ضروری باشد و به نفع وام‌دهنده و وام گیرنده است که در همه شرایط به جز وخیم‌ترین شرایط، راه‌حل‌هایی ایجاد کنند.

یکی از درس‌های بحران مالی اخیر این بوده است که سخت‌گیری بیش از حد در برخی از برنامه‌های مالی ساختاریافته (CMBS و مشتقات مانند تعهدات بدهی وثیقه‌ای) فشاری را برای انحلال وام‌ها ایجاد کرده است، حتی زمانی که سلب مالکیت ممکن است ارزش وثیقه دارایی‌های باقی‌مانده را کاهش دهد.

خرید ویلا با ۱ میلیارد : در صدور. این خود را شکست می دهد، و در مواجهه با تجربه طولانی در وام دادن پرواز می کند. اگرچه گاهی اوقات مورد تقبیح قرار می‌گیرد، اما به دلایل داروینی به عنوان یک استراتژی بانکی باقی مانده است: به عنوان یک مکانیسم بقا تکامل یافته است. در نهایت، ریسک و پاداش باید همیشه در یک جمله استفاده شود.

هم در سمت بدهی و هم در سمت سهام – و در موقعیت های میانی بین آنها – ریسک را هرگز نمی توان حذف کرد، فقط مدیریت و قیمت گذاری کرد. انجمن طرح منطقه ای و اتحادیه کارکنان خدمات ساختمان خدمات ارائه کرده است. ۱۱۶ هیو دکترای خود را از دانشگاه اولستر، ایرلند شمالی گرفته است.

خرید ویلا با ۱ میلیارد : او اقتصاد شهری و مدیریت ریسک پورتفولیو را در مقطع کارشناسی ارشد در برنامه املاک و مستغلات NYU تدریس می کند. او همچنین رئیس هیئت مدیره شرکت مسکن مقرون به صرفه خیریه کاتولیک بروکلین است. ۱ این بدبینی در اوایل دهه ۱۹۸۰ زمانی که یک طرح متقلبانه با نام خدمات لیزینگ OPM، چندین شرکت بزرگ و مؤسسه مالی را در یک طرح لیزینگ رایانه ای با استفاده از تجهیزات مشابه برای وثیقه گرفتن چندین وام فریب داد، آشکار شد.

روندهای نوظهور در املاک و مستغلات ۲۰۱۱. ۳ تشریح “سرمایه گذاری های نهادی” شامل دارایی هایی است که در آن سرمایه ادغام شده در بازارهای دولتی یا خصوصی تجمیع و به کار گرفته می شود، اما خرید مستقیم دارایی های نسبتاً کوچک توسط افراد یا مشارکت های خصوصی را شامل نمی شود.

خرید ویلا با ۱ میلیارد : در عمل، نرخ های سقف گزارش شده باید به دقت مورد بررسی قرار گیرند تا بفهمیم جزئیات درآمد و قیمت چگونه ساخته می شوند. برای مثال، NOI می‌تواند درآمد سال اخیر، درآمد مورد انتظار در سال اول سرمایه‌گذاری، درآمد «تثبیت‌شده» حاصل از صورت‌حساب درآمدها و هزینه‌ها یا برخی معیارهای دیگر را نشان دهد.

قیمت، به طور مشابه، ممکن است قیمت معامله قراردادی باشد که برای شرایط تامین مالی یا مخارج سرمایه اضافی که باید توسط خریدار تقبل می شود، تعدیل شود.