خط تولید با ۱ میلیارد

خط تولید با ۱ میلیارد : روش دیگر، بهینه‌سازی میانگین واریانس را می‌توان بر اساس بازده غیرعادی اما مطلوبیت درجه دوم سرمایه‌گذار توجیه کرد. ۷۰ ۲ پیش بینی بازده املاک و مستغلات نوشته تیموتی بلمن مقدمه ذاتی تمام تصمیمات سرمایه گذاری دیدگاهی در مورد آینده است. طبقه دارایی املاک و مستغلات تفاوتی ندارد.

خواه این املاک مسکونی یا تجاری، فهرست شده یا غیر بورسی باشد، یا اینکه سرمایه گذار یک فرد خصوصی یا یک موسسه پیچیده باشد، دیدگاهی در مورد قیمت گذاری فعلی، عملکرد احتمالی سرمایه گذاری در آینده و ارزیابی ریسک های بالقوه ضروری است. واضح است که نمی توان آینده را با قطعیت و دقت مطلق پیش بینی کرد.

خط تولید با ۱ میلیارد : در نتیجه برخی استدلال می کنند که بهتر است تلاش نکنید. به عنوان مثال، برخی ممکن است استدلال کنند که بهتر است صرفاً به دنبال دارایی های با قیمت نادرست فرصت طلبانه نگاه کنیم، شاید در جایی که قیمت گذاری کمتر از روندهای بلندمدت است (و بالعکس). برخی دیگر، با تاکید بر ریسک، استدلال می کنند که ترکیب دقیق دارایی ها در یک سبد (نوع دارایی، مدت و ماهیت) است که بالاترین بازده را ارائه می دهد و ریسک را در بلندمدت کاهش می دهد.

چالش این است که هر دوی این رویکردها همچنان شامل دیدگاهی نسبت به آینده است، هرچند یک دیدگاه ضمنی. پس چرا پیش‌بینی صریح مهم است؟ اقتصاد رفتاری یک دام بالقوه را بدون پیش‌بینی رسمی عملکرد احتمالی سرمایه‌گذاری در آینده نشان می‌دهد. به خوبی درک شده است که رفتار طبیعی بسیاری از سرمایه گذاران تمرکز بر طبقات دارایی است که در گذشته اخیر عملکرد خوبی داشته اند. این ممکن است نادرست باشد.

خط تولید با ۱ میلیارد : به ندرت پیش می‌آید که یک نوع دارایی به طور مداوم عملکرد بهتری داشته باشد و به ندرت سرمایه‌گذار بتواند آن را انتخاب کند. در شماره هزاره خود، The Economist داستان هنری Hindsight و Felicity Foresight را روایت کرد که هر دو با سرمایه گذاری یک دلار در سال ۱۹۰۰ شروع کردند. هنری هر سال در طبقه دارایی سرمایه گذاری می کرد که بهترین عملکرد را در سال قبل داشت. در بخش عمده ای از نیمه دوم قرن بیستم، این امر منجر به زیان هایی به اندازه سود می شد.

با این وجود، تا سال ۲۰۰۰ دلار هنری به ۷۹۳ دلار می‌رسید. از سوی دیگر، فلیسیتی هر سال با آینده نگری کامل، دلار و تمام سودهای خود را در طبقه دارایی سرمایه گذاری کرد که قرار بود در سال بعد بهترین عملکرد را در سراسر جهان داشته باشد. تا سال ۲۰۰۰ او می توانست ۹.۶ کوئینتیلیون دلار غیرقابل تصور، یعنی ۵۵ درصد بازده سالانه، جمع آوری کند!

خط تولید با ۱ میلیارد : هنری و فلیسیتی هر دو بر اساس دیدگاهی از آینده سرمایه گذاری کردند. هنری پیش بینی کرد که روند سرمایه گذاری سال قبل ادامه خواهد داشت، در حالی که فلیسیتی طیف وسیع تری از نتایج را در نظر گرفت. تعداد کمی ادعا می کنند سطح هوشیاری Felicity Foresight را دارند.

اما این تمثیل پتانسیل استراتژی های سرمایه گذاری را نشان می دهد که به طور فعال به دنبال شناسایی عملکرد برتر هستند. در یک فصل نمی‌توان به طور کامل به مبنای آماری تکنیک‌های کمی که می‌توانند در پیش‌بینی عملکرد املاک و مستغلات به کار گرفته شوند، عدالت کامل نشان داد.

خط تولید با ۱ میلیارد : در عوض، این فصل یک بحث کلی در مورد برخی از گزینه‌های کمی ارائه می‌کند و تمرکز در جزئیات بیشتر در مورد یک تکنیک ترکیبی که تکنیک‌های کمی و کیفی را از دیدگاه عمل‌گرایانه ترکیب می‌کند. در انجام این کار، این فصل به دنبال پاسخگویی به تعدادی از سؤالات اساسی است: چرا ۷۲ پیش بینی؟ چه چیزی را پیش بینی کنیم؟ چگونه پیش بینی کنیم؟ شاید مهمتر از همه، چگونه در عمل پیش بینی کنیم؟ چرا پیش بینی عملکرد املاک و مستغلات؟

این فصل عمدتاً بر روی ریاضیاتی متمرکز است که تکنیک‌های پیش‌بینی عملکرد املاک و مستغلات را از دیدگاه یک سرمایه‌گذار تشکیل می‌دهد. با این حال، پیش‌بینی‌های حاصل می‌تواند برای اطلاع‌رسانی به انتخاب‌های دیگر فعالان بازار (توسعه‌دهندگان، وام دهندگان، اشغال‌کنندگان و تنظیم‌کننده‌ها) نیز مورد استفاده قرار گیرد.

خط تولید با ۱ میلیارد : سرمایه گذاران می توانند از پیش بینی بازده املاک و مستغلات برای بهبود تصمیمات سرمایه گذاری خود استفاده کنند. این ممکن است از یکی از دو دیدگاه گسترده استفاده شود: استراتژی سرمایه گذاری یا انتخاب / مدیریت دارایی.از منظر استراتژیک، سرمایه گذاران می توانند بازده آتی را بر اساس شهر، بخش و بازار مقایسه کنند تا بازارهای هدفی را که ممکن است بازدهی بهتر یا بازدهی با ریسک تعدیل شده ارائه دهند، شناسایی کنند.

از منظر انتخاب / مدیریت دارایی، سرمایه گذاران می توانند از پیش بینی ها در فرآیند پذیره نویسی برای تملک، واگذاری یا برنامه های مدیریت دارایی سالانه استفاده کنند. در عمل، پیش‌بینی‌های زیربنایی یکسان می‌توانند ورودی را هم در فرمول‌بندی استراتژی سرمایه‌گذاری و هم در انتخاب / مدیریت دارایی، در صورتی که به دقت در یک چارچوب واضح ترکیب شوند، ارائه دهند.

خط تولید با ۱ میلیارد : چه چیزی را پیش بینی کنیم؟ ۷۳ پشتوانه چالش پیش‌بینی بازده املاک و مستغلات یک سوال واضح اما کلیدی است: چه نوع بازدهی برای پیش‌بینی؟ اساساً این دو بعد دارد: ماهیت بازده و جهان دارایی‌های مستغلات. نوع بازده بازگشت درآمد (IR) اغلب یک معیار کلیدی برای سرمایه گذاران نهادی بلند مدت و کم ریسک است.

به طور کلی برای یک ملک سرمایه گذاری اشغال شده بازده درآمد مثبت و تا حد زیادی پایدار است. در درازمدت، تحقیقات نشان می‌دهد که این بازده درآمد است که اکثریت کل بازدهی را از یک سرمایه‌گذاری اصلی املاک و مستغلات ارائه می‌کند و این کار را با نوسانات نسبتاً کمی انجام می‌دهد.

خط تولید با ۱ میلیارد : بازده درآمد اساساً درآمد خالص عملیاتی (NOI) در یک دوره داده شده تقسیم بر ارزش (P) از دوره قبلی: بازده سرمایه (CR) می تواند توسط تغییر در NOI یا با تغییر در نرخ بازده یا سرمایه (سرمایه) مورد استفاده برای سرمایه گذاری نقدی جاری و آتی ایجاد شود. از دارایی جریان می یابد.

در نتیجه بازده سرمایه در یک دوره معین می تواند مثبت یا منفی باشد. ویژگی متمایز طبقه دارایی املاک و مستغلات در مقایسه با سهام و اوراق قرضه این است که بازده سرمایه در سطح دارایی اغلب بر اساس ارزش‌های ارزیابی شده برآورد می‌شود، که ممکن است شواهد مبادلاتی واضحی برای حمایت از ارزیابی در یک دوره معین داشته باشد یا نداشته باشد.

خط تولید با ۱ میلیارد : بازده سرمایه صرفاً تغییر در ارزش دارایی املاک و مستغلات از یک دوره به دوره دیگر است: ۷۴ بازده کل ساده (TR) از یک دارایی یا پرتفوی در یک دوره معین مجموع درآمد و بازگشت سرمایه از دارایی یا پورتفولیو در دوره: TRt = IRt CRt بازارها، بازارهای فرعی و دارایی ها پیش بینی منظم و به روز شده بازده املاک و مستغلات برای بخش یا بازار دارایی معیار می تواند. داده های مفیدی در تعیین مشتری یا پورتفولیو باشد.