سرمایه گذاری با ۱ میلیارد تومان

سرمایه گذاری با ۱ میلیارد تومان : هنگامی که در کنار تکنیک های کمی استفاده می شود، می توان از روش های کیفی برای معرفی و اطلاع رسانی قضاوت در فرآیند پیش بینی استفاده کرد. این می تواند به روش های مختلفی انجام شود: • آیا از یک مدل کمی استفاده شود یا خیر. • از کدام مدل(های) کمی استفاده شود.

از کدام متغیر(های) در مدل استفاده شود. • آیا برای تنظیم ورودی های مدل یا نتایج به صورت دستی. در زمینه قضاوت های مورد نیاز در پیش بینی بازده املاک در تکنیک های کیفی قوی ۸۸ جذابیت قابل توجهی وجود دارد، اما خطرات ذاتی را به همراه دارد. برای مثال، ممکن است وسوسه ای برای نظر متخصص برای خواندن بیش از حد مجاز در داده ها وجود داشته باشد (مخصوصاً در مواردی که یک سوگیری اساسی در چشم انداز پیش بینی کننده را تأیید می کند).

سرمایه گذاری با ۱ میلیارد تومان : بیشتر پیش‌بینی‌های کیفی از «لنگر» رنج می‌برند، یعنی ارزش یا روند فعلی تأثیر نامتناسبی بر مقادیر پیش‌بینی‌شده دارد – که می‌تواند در جایی که تصور می‌شود حرکت و احساسات تأثیری کلیدی دارند، فایده‌ای باشد، اما ممکن است شناسایی نقاط عطف یا دشوارتر شود.

قیمت گذاری اشتباه یکی از جنبه های پیش بینی بازده املاک و مستغلات که در آن تکنیک های کیفی ممکن است ورودی ارزشمندی را ارائه دهند، در برآورد بازده یا نرخ های سقفی است که ممکن است انتظار انجام معامله املاک و مستغلات وجود داشته باشد (و در نتیجه ارزش سرمایه یک دارایی). پیش بینی کمی دشوار است.

سرمایه گذاری با ۱ میلیارد تومان : بازده یا نرخ های سقفی در اصل بازتابی از احساسات بازار و ریسک پذیری در بین سرمایه گذاران است. تصویری از یک مدل برای تعیین کمیت بازده یا نرخ سقف در جدول ۲.۵ نشان داده شده است. در مدل، شاید بحرانی ترین متغیر، حق بیمه ریسک (RP) باشد. این محصول بازار سرمایه گذاری املاک و مستغلات است (تأثیر در دسترس بودن سهام و بدهی و تقاضا و عرضه املاک سرمایه گذاری برای فروش).

ارزیابی نسبی از ریسک ذاتی سرمایه گذاری در املاک در مقایسه با سایر طبقات دارایی انجام می شود و به شدت تحت تأثیر احساسات و حرکت است. در نتیجه نظر کارشناسان، بررسی‌ها، تکنیک‌های دلفی و قیاس تاریخی یا جغرافیایی، همگی تکنیک‌هایی هستند که می‌توانند به پیش‌بینی‌کننده کمک کنند ارزش مناسبی را در برابر روندهای بلندمدت یا تحلیل چرخه عمر تخمین بزنند.

سرمایه گذاری با ۱ میلیارد تومان : پیش‌بینی در عمل ۸۹ در عمل بسیاری از سازمان‌ها دیدگاهی عمل‌گرایانه دارند. بهترین سیستم پیش بینی سیستمی است که کار می کند یا به نظر می رسد کار می کند. یعنی به نظر می رسد که با نتایج واقعی در طول زمان همبستگی قابل توجهی داشته باشد. بنابراین، در مواردی که تکنیک‌های کمی درگیر هستند.

ضروری است که مدل در معرض طیف وسیعی از آزمون‌های تشخیصی آماری مربوطه قرار گیرد و تا آنجا که ممکن است در برابر داده‌های تاریخی مورد آزمایش مجدد قرار گیرد. یک چارچوب مفهومی برای پیش بینی بازده املاک و مستغلات در شکل ۲.۲ نشان داده شده است. این شامل سه مرحله اصلی است.

سرمایه گذاری با ۱ میلیارد تومان : یک سیستم معادلات برای مدل سازی بازارهای شغلی و پیش بینی عوامل تعیین کننده مختلف NOI با استفاده از تکنیک های کمی علّی / ساختاری به منظور استخراج بازده درآمد. ۲. یک تکنیک کیفی برای پیش‌بینی بازده یا نرخ سقف به عنوان ورودی برای محاسبه ارزش سرمایه و در نتیجه پیش‌بینی بازده سرمایه. ۳. جمع درآمد و بازده سرمایه برای محاسبه بازده کل. پیش‌بینی تقاضا تقاضای املاک و مستغلات یکی از بلوک‌های سازنده برای پیش‌بینی بازده املاک است.

که شاید برای استفاده از تکنیک‌های اقتصادسنجی علی / ساختاری مناسب‌تر باشد. به عنوان مثال، منطقی است که یک پیش بینی این نظریه را ترویج کند که تقاضا برای املاک و مستغلات (تجاری یا مسکونی) حاصل ضرب تعداد افراد در یک منطقه تجاری تعریف شده و میانگین ثروت آنها است و رابطه معکوس با قیمت آن دارد.

سرمایه گذاری با ۱ میلیارد تومان : املاک و مستغلات در دوره ۹۰ قبل. داده ها و پیش بینی های هر یک از این متغیرها اغلب به راحتی در دسترس هستند یا می توان آنها را استخراج کرد.اگرچه مناسب ترین متغیر دقیق از شهری به شهر دیگر و بخشی به بخش دیگر متفاوت است.

ترکیبی از متغیرهای جمعیت شناختی، اقتصادی و قیمت به طور کلی احتمالاً پایه ای قوی برای یک مدل اقتصاد سنجی تشکیل می دهد. متغیرهای عمومی اصلی و روابط متقابل آنها در شکل ۲.۳ نشان داده شده است، با عوامل جمعیت شناختی و اقتصادی که از طریق واسطه اشتغال (اعداد در اشتغال یا بیکاری) در تعامل هستند.

سرمایه گذاری با ۱ میلیارد تومان : که به نوبه خود تأثیری کلیدی در بسیاری از مدل‌های تقاضای املاک و مستغلات دارد. پیش بینی عرضه عرضه املاک و مستغلات نوع متفاوتی از چالش ها را برای کوتاه مدت (دو تا سه سال) و بلند مدت (بیش از سه سال) ارائه می دهد.

در کوتاه مدت، عرضه املاک و مستغلات را می توان با نظارت بر پروژه های املاک در دست ساخت و ایجاد یک پایگاه داده دانه بندی (رویکردی که اکثر کارگزاری ها اتخاذ می کنند) یا تکنیک های ساده علی / ساختاری (که در آن عرضه جدید در دوره t. به عنوان مثال به مجوزهای ساخت و ساز صادر شده در دوره T-3 بستگی دارد.

سرمایه گذاری با ۱ میلیارد تومان : در دوره‌های زمانی طولانی‌تر، می‌توان عرضه جدید را با پیش‌بینی تکمیل‌ها با استفاده از تکنیک‌های سری زمانی / مبتنی بر روند (که در آن عرضه جدید در دوره t به عرضه جدید در دوره قبلی بستگی دارد) پیش‌بینی کرد. شکل ۲.۲: یک چارچوب مفهومی برای یک مدل علی / ساختاری برای پیش‌بینی بازده املاک و مستغلات با استفاده از سیستم معادلات ۹۱ منبع: . اشغال، اجاره و NOI با پیش بینی تقاضا و عرضه به عنوان ورودی، پیش بینی کننده می تواند نرخ اشغال (محل خالی)، اجاره (ناخالص، خالص و خالص موثر) را پیش بینی کند و از این رو NOI را محاسبه کند.

در بسیاری از موارد، اینها با استفاده از یک سیستم معادلات پیش‌بینی می‌شوند – که بسیاری از آنها ممکن است دارای متغیرهای ورودی مشترک یا متغیرهای ورودی باشند که خروجی یک یا چند معادله دیگر هستند. نتیجه پیش بینی بازگشت درآمد است. نرخ بازده یا سقف این فصل قبلاً استدلال کرده است که تکنیک‌های کیفی ممکن است مبنای معقولی برای پیش‌بینی بازده یا نرخ سقف و در نتیجه تخمین بازده سرمایه فراهم کنند.

سرمایه گذاری با ۱ میلیارد تومان : شکل ۲.۳: زیربنای جمعیتی و اقتصادی تقاضای املاک و مستغلات. بازده کل در این چارچوب پیش بینی، بازده کل صرفاً مجموع بازده درآمد و سرمایه است. آینده پیش بینی چیست؟ در این فصل، اهمیت پیش‌بینی بازده املاک و مستغلات برای اطلاع‌رسانی تصمیمات سرمایه‌گذاری در سطوح استراتژیک و دارایی خاص مطرح شده است.