ماشین با بودجه ۱ میلیارد

ماشین با بودجه ۱ میلیارد : در حالی که انتظار می‌رود این شکل از تامین مالی نیم‌پایه از طریق جریان نقدی دارایی پرداخت شود، اما از نظر قانونی ادعایی بر دارایی شخصی (یعنی ارزش سهام) است و دارای ویژگی‌هایی مانند ارزش سهام مانند ارزش‌گذاری مشترک، بهره قاره یا هزینه خروج قابل پرداخت توسط وام گیرنده تامین مالی میزانسن می تواند.

از نظر مستندات قانونی پیچیده باشد و بنابراین تمایل به مذاکره برای حداقل پنج سال و برای مبالغ قابل توجهی دارد. به دلیل استرسی که اهرم بالا بر روی حقوق صاحبان سهام وارد می‌کند و روش استفاده از تامین مالی نیم‌ساخت برای رسیدن به LR‌های هشت یا ده یا بیشتر، استراتژی وام‌دهندگان نیم‌ساخت گاهی اوقات «وام به مالکیت» نامیده می‌شود.

ماشین با بودجه ۱ میلیارد : در این صورت، وام دهنده میزانسن می تواند وارد جایگاه سهام عدالت شود و ملک را به بهره برداری برساند، مشروط بر اینکه تعهدات در قبال وام دهنده ارشد ادامه یابد. تامین مالی ترکیبی، که ویژگی‌های بدهی و حقوق صاحبان سهام را ترکیب می‌کند، به‌خصوص جدید نیست.

به عنوان مثال، در محیط نرخ بهره بالا در اوایل دهه ۱۹۸۰، بسیاری از مؤسسات مالی وام مسکن با نرخ های بهره تعیین شده که کمتر از سطح اسپردی بود که در غیر این صورت توسط شرایط بازار دیکته می شد، نوشتند تا نرخ کوپن را برای وام گیرندگان مقرون به صرفه نگه دارند. . در مقابل، وام دهندگان حق داشتند در بخشی از جریان نقدی پس از پرداخت حداقل بدهی، به علاوه سهمی در ارزش سهام دارایی سهیم شوند.

ماشین با بودجه ۱ میلیارد : این امر بازار بدهی املاک و مستغلات را در زمانی که نرخ های بهره بسیار بالا در غیر این صورت بازار را از نظر عملکردی نقدینگی نمی کرد، عملکرد خود را حفظ کرد و از ارزش ها حمایت کرد. دستگاه دیگری که یک ابزار بدهی معمولی را با یک ویژگی مشابه سهام ترکیب می کند، وام با گزینه ای است که به طور همزمان اجرا می شود برای خرید با قیمت خرید کمتر از بازار یا حتی صرفاً برای بخشش اصل وام. در این حالت، صاحب سهام سرمایه مورد نیاز را با کمتر از هزینه استقراض در بازار به اضافه توانایی به تعویق انداختن رویداد مشمول مالیات فروش ملک برای سال‌ها به آینده دریافت می‌کند.

برای یک وام دهنده، این می تواند راهی برای استفاده از چرخه بازار به نفع خود باشد. ۱۰۹ به دنبال رکود مالی ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹، تشخیص اهرم بیش از حد املاک تجاری در دوران رونق قبلی، هدر دادن سیستماتیک بازار املاک است. در واقع، این نشان می دهد که زمانی که مدت وام منقضی می شود، نسبت اهرمی موجود در تامین مالی مجدد کمتر خواهد بود.

ماشین با بودجه ۱ میلیارد : از آنجایی که ضروری است که LTV ها از بین بروند، استفاده از وام مسکن ثانویه یا بدهی متوسط ​​در بیشتر موارد یک گزینه نیست. با این حال، سهام میزانسن ممکن است باشد. در این ساختار سرمایه، حقوق صاحبان سهام جدید شکاف بین بدهی و موقعیت سهام اولیه را پر می کند.

اما بازدهی ترجیحی در جریان نقدی حقوق صاحبان سهام و همچنین سهمی از فروش مجدد یا درآمد حاصل از تامین مالی مجدد را می گیرد. مفهوم در حقوق صاحبان سهام این است که یک مشارکت ساختاریافته بین سهام اصلی و سرمایه‌گذار نیم‌ساخت ایجاد می‌شود تا دوره دشواری را طی کند که در آن اعطای اعتبار یا مالکیت را مجبور به سلب مالکیت می‌کند یا به سهام اصلی فشار می‌آورد تا در یک بازار ضعیف در شرایطی مضطرب بفروشد.

ماشین با بودجه ۱ میلیارد : قیمت نحوه کارکرد راه‌حل سهام ترجیحی نیم‌ساختی برای نشان دادن این که چگونه چنین تزریق ساختارمندی می‌تواند به رفع ناراحتی مالکان دارایی دارای اهرم بیش از حد کمک کند، در حالی که بازدهی متناسب با ریسک را برای همه شرکت‌کنندگان در ساختار سرمایه فراهم می‌کند، مورد فرضی زیر را در نظر بگیرید.

چند سال پیش، یک سرمایه گذار املاک و مستغلات یک ملک اداری را به قیمت ۷۰ میلیون دلار خریداری کرد و توانست آن را با وام تنها با بهره با نسبت ۷۵ درصد LTV تامین مالی کند. بنابراین، مبلغ اصلی وام مسکن ۵۲.۵ میلیون دلار است. وام در حال حاضر در حال سررسید است اما متأسفانه ارزش ملک به دلیل رکود چرخه ای در بازار املاک و مستغلات به ۶۲.۵ میلیون دلار کاهش یافته است.

ماشین با بودجه ۱ میلیارد : با انعکاس بازار پرریسک‌تر، وام جایگزین ۱۱۰ تنها در صورتی می‌تواند تضمین شود که استانداردهای پذیره‌نویسی محافظه‌کارانه‌تر رعایت شود.حداکثر نسبت LTV 70 درصد مقدار بدهی موجود را محدود می کند و وام دهندگان ۱.۵۰ DSCR را طلب می کنند. در شرایط فعلی، مالک باید با محدودیت های خاصی مقابله کند.

حداکثر مبلغ وام به میزان قابل توجهی کمتر از بدهی است که در وام اصلی پرداخت می شود. با ۷۰ درصد ارزش ۶۲.۵ میلیون دلاری، بدهی جایگزین تنها ۴۳.۷۵ میلیون دلار خواهد بود. NOI ملک ۵ میلیون دلار است که از خدمات بدهی ۳.۳۳ میلیون دلار یا نرخ بهره مؤثر ۷.۶۲ درصد پشتیبانی می کند. این هنوز مقداری اهرم مثبت برای سهام، با نرخ سقف کلی ۸ درصد (۵ میلیون دلار NOI تقسیم بر ۶۲.۵ میلیون دلار ارزش) ایجاد می کند.

ماشین با بودجه ۱ میلیارد : با این حال، در مجموع ۱۸.۷۵ میلیون دلار سرمایه مورد نیاز است و حقوق صاحبان سهام فرضی فقط ۱۰ میلیون دلار است (۶۲.۵ میلیون دلار به ارزش، کمتر از بازپرداخت ۵۲.۵ میلیون دلار وام اصلی). مالک می تواند ملک را با ضرر ۷.۵ میلیون دلاری بفروشد، اما تمایلی به این کار ندارد. سهام ترجیحی Mezzanine می تواند کسری ۸.۷۵ میلیون دلاری را جبران کند.

سرمایه گذار جدید سهام به دنبال جبران ناراحتی مالک اصلی با تضمین اولین اولویت در جریان نقدی پس از بدهی با بازدهی است که منعکس کننده ریسک سهام است، در حالی که به مالک اصلی اجازه می دهد از مزایای مدیریت دارایی از طریق چرخه ای آن بهره مند شود.

ماشین با بودجه ۱ میلیارد : بهبود. ممکن است یک معامله ساختاری داشته باشد که به موجب آن، دارایی نیم‌ساخت ترجیحی بازده سالانه ۱۰ درصدی تضمین شده از جریان نقدی را به دست می‌آورد و به نسبت در افزایش ارزش دارایی پس از فروش مجدد مشارکت می‌کند. برای این تحلیل ساده، فرض می کنیم که بهبود در بازار املاک و مستغلات از افزایش سالانه ۲ درصدی ۱۱۱ در NOI پشتیبانی می کند و بازار قوی تر از نرخ سقف ۷.۰ درصدی در زمان فروش مجدد پشتیبانی می کند.

با توجه به این مفروضات، جدول ۳.۲ جریان سرمایه گذاری به هر موقعیت در ساختار سرمایه را نشان می دهد. تحت شرایط سلب حق رهن، حقوق رهن دوم تابع رهن ارشد است و وام دهنده کوچکتر مشمول بازپرداخت کسری از اصل است یا اصلاً در صورتی که ملک باید از توقیف با تخفیف به رهن فروخته شود.

ماشین با بودجه ۱ میلیارد : مانده بدهی یک جایگزین، تامین مالی نیم‌پایه در قالب وام است که در برابر ارزش سهام (مشابه ارزش‌گذاری سهام)، به جای تضمین شده توسط اموال واقعی فی نفسه، پرداخت می‌شود.