با ۹۰۰ میلیون چه ماشینی بخرم

با ۹۰۰ میلیون چه ماشینی بخرم : فرض کنید خریدار سرمایه گذاری را با وام ۷۰۰۰۰۰ یورویی تامین می کند، به طوری که LR0 3.33 و LTV0 0.7 است. فرض کنید وام در طول سال اول فقط با بهره است و خریدار پرداخت سود (Pmt) را ۳۵۰۰۰ یورو انجام می دهد، یعنی نرخ بهره ۵ درصدی در مانده اصل وام. خریدار بازدهی بالاتری در سرمایه گذاری سهام اهرمی به مبلغ ۳۰۰۰۰۰ یورو دارد.

توجه داشته باشید که تمام قدردانی از ملک به خریدار تعلق می گیرد، حتی اگر حقوق صاحبان سهام خریدار تنها ۳۰ درصد از ارزش اولیه را نشان دهد. پس از تامین مالی خرید با اهرم، کل بازده سهام اهرمی ۱۸ درصد است. انگیزه وام دهنده در تسهیل این ترتیب چیست؟ وام دهنده ۵ درصد بازدهی کسب کرده است.

با ۹۰۰ میلیون چه ماشینی بخرم : با این حال، اگر این سود افزایش یابد، سود اهرم برای خریدار کاهش می یابد. میزان وام. L0 مانده اصلی اولیه وام است. Li تعادل اصلی در دوره i است. اگر وام فقط با بهره باشد، اصل وام پرداخت نمی شود و مانده اصل سرمایه در طول مدت تغییر نمی کند. نرخ بهره ri نرخ بهره در دوره i است.

برای یک وام مسکن با نرخ ثابت، که در آن نرخ بهره در طول مدت تغییر نمی کند، ri ممکن است به عنوان یک r ثابت بیان شود. پرداخت وام مسکن. Pmti پرداخت وام مسکن در دوره i است. Inti جزء بهره Pmti است. Amti اصل مستهلک شده در دوره i است و برابر است با تفاوت بین پرداخت و جزء بهره پرداخت. اگر وام مسکن فقط با بهره باشد، Inti = Pmti. 219 M تعداد دوره هایی است که موجودی در طی آنها مستهلک می شود.

با ۹۰۰ میلیون چه ماشینی بخرم : در زمان مبدأ، مدت وام، که در اینجا به عنوان T نشان داده می شود، تعداد دوره هایی است که قبل از اینکه مانده اصل باقی مانده به وام دهنده برسد و قرارداد وام سررسید یا منقضی شود. اگر T برابر با دوره استهلاک باشد، با سررسید وام، مانده اصل صفر خواهد بود.

این یک وام استهلاک کامل است. در بیشتر وام‌های مستهلک‌کننده املاک تجاری، T کوتاه‌تر از M است، که به معنای موجودی وام غیر صفر است که باید پس از سررسید وام بازپرداخت شود. اندازه گیری ریسک وام این یکی از ویژگی های اجتناب ناپذیر بازارهای بدهی است که برخی از وام گیرندگان در انجام تعهدات بازپرداخت خود شکست می خورند.

با ۹۰۰ میلیون چه ماشینی بخرم : همه چیز برابر است، این امکان با اهرم افزایش می یابد. این یک چالش برای وام دهندگان و سرمایه گذاران است. در تلاش برای سنجش ریسک وام ها، وام دهندگان ممکن است طیف وسیعی از معیارهای آماری و کیفی کیفیت وام را در تایید وام و در طول عمر وام به کار گیرند.

تعداد معدودی از مدل‌های عملکرد وام مسکن تجاری املاک و مستغلات در پیش‌بینی نکول وام مسکن و شدت ضرر، از جمله احتمال نکول (PD)، شدت ضرر یا ضرر با توجه به نکول (LGD) و محصول، ضرر مورد انتظار (EL) قوی ثابت شده‌اند. ). فراگیر بودن پذیره نویسی ضعیف و ارزیابی آژانس های رتبه بندی اعتباری بزرگ از معاملات اوراق بهادار با پشتوانه رهنی تجاری (CMBS) در سال های ۲۰۰۶ و ۲۰۰۷ نمونه هایی از این است که چگونه مدل ها ممکن است به اندازه کافی برای محرک های علت نکول وام مسکن و سهم حاشیه ای وام های فردی کالیبره شوند.

با ۹۰۰ میلیون چه ماشینی بخرم : به عملکرد پورتفولیو در واقع، استفاده از مدل‌های پیچیده با کیفیت وام ۲۲۰ که به‌طور دقیق مورد آزمایش قرار نگرفته‌اند، اگر نتایج به‌طور سیستماتیک کیفیت وام را بیش از حد تخمین بزنند و نکول و ضرر را دست‌کم بگیرند، ممکن است نتیجه معکوس داشته باشند.

برای اکثر فعالان بازار، معیارهای نسبتا ساده کیفیت وام می تواند جایگزین پیش بینی عملکرد وام شود. این اقدامات قابل انجام تر، چالش های تفسیری را نیز به همراه دارد. نسبت وام به ارزش (LTV). اندازه وام را نسبت به ارزش اموالی که تضمین می کند نشان می دهد. نسبت های LTV پایین به این معنی است که وام گیرنده سهام بیشتری در دارایی دارد.

با ۹۰۰ میلیون چه ماشینی بخرم : به طور ضمنی، به دلیل بالشتک سهام، احتمال نکول در وام مسکن کمتر است.یک وام گیرنده با LTV پایین تر همچنین می تواند در زمان سررسید وام مسکن، تسهیلات مالی جدید را به راحتی پیدا کند، که در صورت کاهش ارزش ملک یا سخت تر شدن استانداردهای پذیره نویسی، نکته مهمی است.

در جایی که L اندازه وام و V ارزش دارایی است، LTV به صورت زیر تعریف می شود: اگر وام گیرنده ۸۰ درصد از ارزش دارایی را در زمان تحصیل تامین مالی کند، LTV0 = 0.8. LTV با LR به شرح زیر مرتبط است: LTV به خودی خود می تواند گمراه کننده باشد زیرا معیار ایستا خطرات معرفی شده توسط عوامل تعیین کننده ارزش را در نظر نمی گیرد.

با ۹۰۰ میلیون چه ماشینی بخرم : در دوره هایی که اعتبار محدود است و استانداردهای پذیره نویسی محافظه کارانه هستند، LTV تمایل به پایین دارد و مقدار ۲۲۱ در مخرج نیز ممکن است نزدیک به پایین دوره ای باشد. همان LTV در دوره‌هایی که سطح و ارزش بدهی در حال افزایش است، ممکن است منعکس کننده ریسک اساسی بیشتر مربوط به تغییرات آتی در ارزش دارایی نباشد.

نسبت پوشش خدمات بدهی (DSC). نسبت NOI به پرداخت بدهی را اندازه گیری می کند: استانداردهای پذیره نویسی عموماً ایجاب می کنند که NOI با مقداری حاشیه از پرداخت تجاوز کند تا احتمال کاهش درآمد در دوره های آینده به دلیل افزایش هزینه ها یا کاهش درآمد اجاره بها در نظر گرفته شود.

با ۹۰۰ میلیون چه ماشینی بخرم : اشتباهات در پیش بینی آینده نگر جریان نقدی دارایی منبع ریسک در استفاده از پوشش بدهی به عنوان معیاری برای ریسک است. در حالت شدید، پوشش بدهی فعلی ممکن است بر حسب جریان نقدی آتی در چندین دوره آینده بیان شود.

معیارهای جایگزین پوشش شامل نسبت پوشش بهره (IC) است که نسبت درآمد را به جزء بهره پرداخت و نسبت شارژ ثابت (FC) را نشان می‌دهد که نسبت درآمد به تمام هزینه‌های ثابت، از جمله پرداخت بدهی مکرر را نشان می‌دهد. در جایی که برخی از ارزیابی‌های سیاست مختلط باقی ماندند، تا حدی نشان می‌دهند که فعالیت معاملاتی نابرابر بوده است.

با ۹۰۰ میلیون چه ماشینی بخرم : به نفع متروهای اولیه با نقدینگی بالا، به ویژه در آمریکای شمالی و اروپا است. مازاد پریشانی حل‌نشده – تا حدی ناشی از راهنمایی‌های شورای معاینه ۲۲۷ مؤسسه مالی فدرال – بر بازاری است که مطمئن نیست از حرکت سیاست بعدی یا تأثیر نهایی فروش بیشتر ناشی از پریشانی بر سلامت بازار مطمئن نیست.