با ۹۵۰ میلیون چه ماشینی بخرم

با ۹۵۰ میلیون چه ماشینی بخرم : تنوع منابع اعتباری یکی از ویژگی های اصلی اکثر بازارهای سرمایه گذاری دارایی تجاری است که به خوبی کار می کنند. در دسترس بودن بدهی های تضمین شده، عمدتاً وام های مسکن با پشتوانه درآمد دارایی، و بدهی های بدون وثیقه به سرمایه گذاران اجازه می دهد تا در معاملاتی شرکت کنند که در غیر این صورت نمی توانستند.

بدهی همچنین پیامدهای مهمی برای جذابیت سرمایه‌گذاری‌ها، افزایش بازده سرمایه‌گذار در مقایسه با سرمایه‌گذاری‌های صرفاً دارایی و در نتیجه تأثیرگذاری بر قیمت ملک دارد. از اوایل دهه ۲۰۰۰ و در دوره منتهی به بحران مالی جهانی و رکود، استفاده از بدهی در بازارهای املاک تجاری به طور فزاینده ای گسترش یافت.

با ۹۵۰ میلیون چه ماشینی بخرم : رابطه خودتقویت‌کننده بین افزایش قیمت‌ها و رقابت در میان وام دهندگان، بازاری با استانداردهای پذیره‌نویسی پایین‌تر و هزینه‌های وام‌گیری را برانگیخت و از اهرم‌های بالاتر در سراسر طبقه دارایی حمایت کرد. ایالات متحده واضح ترین مثال از ماهیت دوره ای جریان های اعتباری و افزایش سطح بدهی املاک تجاری را ارائه می دهد.

بین سال ۲۰۰۴ و اوج بازار املاک تجاری در سال ۲۰۰۸، موجودی ساختمان با سرعت نسبتاً آهسته افزایش یافت. به عنوان مثال، در بخش آپارتمان، تکمیل اجاره به کمتر از ۲۰۰۰۰۰ واحد در هر یک از سال های ۲۰۰۵، ۲۰۰۶ و ۲۰۰۷ کاهش یافت. در طول دهه قبل، تکمیل‌ها عموماً بین ۳۰ درصد و ۲۱۴ ۵۰ درصد بیشتر بود.

با ۹۵۰ میلیون چه ماشینی بخرم : با این حال، در طول دوره ساخت‌وساز کندتر، بدهی وام مسکن تجاری معوق تقریباً ۶۰ درصد افزایش یافت، از ۲.۴ تریلیون دلار به ۳.۴ تریلیون دلار. در ایالات متحده دنبال شده است و برای چندین سال با سررسید وام های داده شده در اوج فعالیت ادامه خواهد یافت. وام مسکن کجا می تواند نقش مفیدی در حمایت از بازار املاک تجاری داشته باشد.

رابطه بین اهرم بالاتر و ریسک نکول چیست؟ در این فصل، ما چندین موضوع کلیدی مربوط به استفاده از بدهی در بازارهای دارایی تجاری، و همچنین برخی از محاسبات اساسی مورد استفاده توسط وام گیرندگان، وام دهندگان و مدیران ریسک را بررسی خواهیم کرد. در حالی که ساختار دقیق بازارهای بدهی و وام های فردی در کشورها و مقامات نظارتی متفاوت است.

با ۹۵۰ میلیون چه ماشینی بخرم : ویژگی های بازار بدهی که در اینجا توضیح داده شده است به طور گسترده قابل استفاده است. اهرم و انگیزه برای استقراض زمانی که سرمایه گذاران به بازارهای اعتباری دسترسی داشته باشند، تامین مالی تملک دارایی می تواند به ترکیبی از بدهی و حقوق صاحبان سهام متکی باشد.

هنگام خرید ملک با قیمت P و در زمان ۰، سرمایه گذار می تواند با افزایش سطح بدهی، تعهد سهام مورد نیاز را کاهش دهد. با نادیده گرفتن هزینه های مبادلات، مجموع حقوق صاحبان سهام (E) و بدهی (L) به P جمع می شود. در این ساده ترین حالت: E0 L0 = P0 نسبت اهرم (LR) به عنوان قیمت دارایی نسبت به سرمایه گذاری سهام تعریف می شود.

با ۹۵۰ میلیون چه ماشینی بخرم : هر چه قیمت نسبت به سرمایه گذاری سهام بیشتر باشد، اهرم بالاتری خواهد داشت، زیرا سرمایه گذار ۲۱۵ مجبور است سهام کمتری را به عنوان سهمی از کل قیمت معامله متعهد کند. در نقطه سرمایه گذاری، در زمان ۰، رابطه LR را می توان به صورت زیر نوشت: اما در دوره های آتی، ممکن است ارزش ملک با قیمت پرداخت شده متفاوت باشد.

در واقع، وام دهنده ممکن است دارایی را با ارزشی متفاوت از قیمت بازار ارزیابی کند که در نتیجه بر اساس خود قیمت معامله، LR0 بالاتر یا کمتر از یک است. حتی اگر ارزش دارایی در طول زمان تغییر نکند، سرمایه گذاری سهام ممکن است تغییر کند زیرا بخشی از مانده اصلی وام پرداخت شده است. در هر صورت، نسبت اهرم تغییر خواهد کرد.

با ۹۵۰ میلیون چه ماشینی بخرم : اگر این امکان را در نظر بگیریم که مقدار ویژگی (V) ممکن است با P متفاوت باشد، به عبارت زیر برای نسبت اهرمی در زمان i می رسیم. عدم اطمینان در مورد ارزش آتی دارایی، یکی از اولین عناصر ریسک را در محاسبات وام معرفی می کند. وام دهنده ممکن است به دنبال ایجاد وامی باشد.

که با استانداردهای پیش بینی شده پذیره نویسی برای اهرم در سررسید مطابقت داشته باشد تا تامین مالی مجدد تسهیل شود.با این حال، اگر ارزش دارایی کاهش یابد، اهرم ممکن است به طور قابل توجهی در سال سررسید بالاتر باشد. چرا قرض بگیریم؟ علیرغم خطرات، خریداران ترغیب به وام گرفتن و وارد کردن بدهی به ساختار تأمین مالی می شوند.

با ۹۵۰ میلیون چه ماشینی بخرم : زیرا بازده سرمایه گذاری آنها را افزایش می دهد و در بیشتر شرایط می توانند بدون معرفی ریسک با اهمیت نکول این کار را انجام دهند. مثال ۱ این اصل را با محاسبه بازده خریدار با و بدون اهرم نشان می دهد. برای قابل حمل بودن، تجزیه و تحلیل سال اول سرمایه گذاری را در نظر می گیرد.

زمان وام گرفتن سرمایه گذاران حتی با کنترل ریسک نکول در همه موارد به دنبال افزایش اهرم نیستند. مواردی که افزایش اهرم منجر به بازده بالاتر در دارایی اهرمی می شود، اهرم مثبت نامیده می شود. برعکس، اهرم منفی به مواردی اشاره دارد که افزایش اهرم باعث کاهش بازده سهام اهرمی می شود.

با ۹۵۰ میلیون چه ماشینی بخرم : زمانی که شرط زیر برآورده شود اهرم مثبت خواهد بود: re = rd LR(rp – rd)، rp – rd > 0 به سادگی بیان می شود، تا زمانی که بازده دارایی (rp) از بازده بدهی (rd) بیشتر باشد.

با افزایش LR، بازده حقوق صاحبان سهام خریدار (re) در حال افزایش است. در چنین شرایطی، سرمایه گذار انگیزه مثبتی برای افزایش اهرم دارد. در مواردی که شرط برآورده نمی شود، سرمایه گذار یا به دنبال کاهش یا حفظ سطح فعلی تحمیل خواهد بود. در هر صورت، اگر استانداردهای پذیره نویسی برای بهینه سازی وام گیرنده الزام آور باشد.

با ۹۵۰ میلیون چه ماشینی بخرم : وام گرفتن ممکن است یک حداکثر سازی محدود باشد. توصیفگرها و معیارهای کیفیت وام مسکن به طور کلی، طیف وسیعی از ساختارهای وام مسکن تضمین شده اولیه و تعهدات بازپرداخت متعاقب آن‌ها را می‌توان بر حسب مجموعه‌ای از ویژگی‌ها توصیف کرد.

توجه به این نکته مهم است که این توصیفگرها لزوماً نمی‌توانند ویژگی‌های منحصربه‌فرد پیمان‌های وام و هرگونه ویژگی محلی مربوط به قابلیت اجرایی بودن قرارداد وام مسکن و سنوات وام‌دهنده را درک کنند. مثال ۱: بازده حقوق صاحبان سهام با و بدون اهرم خرید خریدار خریدار ملکی را به مبلغ ۱,۰۰۰,۰۰۰ یورو در پایان t0 خریداری می کند.

با ۹۵۰ میلیون چه ماشینی بخرم : این دارایی درآمد خالص عملیاتی (NOI) 50000 یورو در طول T1 ایجاد می کند. بر اساس آینده نگر، نرخ سرمایه (سرمایه) خرید ۵ درصد بود. در نتیجه تغییر شرایط بازار سرمایه گذاری، ارزش ملک در پایان t1 1,040,000 یورو است. ارزش آن ۴ درصد افزایش یافته است.