بهترین ماشین با ۱ میلیارد

بهترین ماشین با ۱ میلیارد : انواع تکنیک های کمی و کیفی معرفی و مورد بحث قرار گرفته است. یک چارچوب بالقوه برای پیش‌بینی و ادغام پیش‌بینی‌ها در تصمیمات سرمایه‌گذاری شرح داده شده است. زیربنای همه اینها جریانی پنهان بوده است که تکنیک های کمی و آماری موجود تا حدی به دلیل فقدان مجموعه داده های با کیفیت خوب و بلندمدت عملکرد سرمایه گذاری در املاک و بسیاری از متغیرهای مستقلی که تئوری پیشنهاد می کند به آن کمک می کند.

ناامید شده است. برای پیش بینی بازده املاک و مستغلات این در حال تغییر است. هر چه زمان می گذرد و صنعت پیچیده تر می شود و داده ها به طور گسترده در دسترس و مقرون به صرفه تر می شوند. این صنعت در آستانه ۹۳ دوره ای قرار دارد که در آن تکنیک های کمی را می توان به طور گسترده تری به کار برد و روش های پیچیده تری را با فشرده سازی داده ها شروع کرد.

بهترین ماشین با ۱ میلیارد : با نگاه به آینده، می توان زمانی را متصور شد که محصولات پیچیده املاک و مستغلات، از جمله مشتقات شاخص املاک و مستغلات، شروع به فراگیر شدن کنند (به دلیل عمده بودن نقدینگی و مزایای هزینه مبادله). با انجام این کار، دامنه و ماهیت مدل‌های زیربنای پیش‌بینی‌های املاک و مستغلات احتمالاً به‌شدت تغییر می‌کند و زیربنای ریاضی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند، درست مانند سایر کلاس‌های دارایی. این احتمال وجود دارد که تعادل کمی از آنهایی که به پیش‌بینی هنری «هنری هیندسایت» (Henry Hindsight) نزدیک می‌شوند و به سمت آنهایی که بیشتر به روش «آینده‌نگاری Felicity» به پیش‌بینی نزدیک می‌شوند.

تغییر کند.با این وجود، در حال حاضر و احتمالاً برای مدتی آینده، عنصر سالم عملگرایی و عمل گرایی باید با دقت کمی در پیش بینی بازده املاک ترکیب شود. پیش بینی یک ابزار است نه یک محصول. در حال حاضر، پیش بینی بازده املاک و مستغلات هم یک علم و هم یک هنر باقی خواهد ماند سرمایه گذاری در فرمول میانگین موزون هزینه سرمایه (WACC) بیان می شود.

بهترین ماشین با ۱ میلیارد : بیان می‌کند که بازده کلی سرمایه‌گذاری تابعی از نسبت‌های حقوق صاحبان سهام و بدهی مورد استفاده در کسب یک دارایی همراه با هزینه‌های مربوطه است. از این رو: WACC = (%D × DR) (%E × ER) که در آن: DR و ER به ترتیب نشان دهنده نرخ بازده مورد انتظار به موقعیت بدهی و سهام هستند.

برای نشان دادن، فرض کنید که سرمایه وام مسکن با ۶ درصد در دسترس است، وام دهندگان ۷۰ درصد از قیمت خرید احتمالی را ارائه می‌کنند و سرمایه‌گذار سهام به بازدهی ۱۰ درصدی از وجه نقد سرمایه‌گذاری شده در یک ملک تجاری نیاز دارد. سپس، WACC برای سرمایه گذاری ۰.۰۷۲ یا ۷.۲ درصد خواهد بود.

بهترین ماشین با ۱ میلیارد : در سرمایه گذاری املاک و مستغلات، محاسبه WACC اغلب مترادف با نرخ سرمایه (سرمایه)، یا رابطه درآمد خالص عملیاتی اولیه یک دارایی (NOI) با ارزش یا قیمت خرید آن است. بنابراین، رویکرد درآمد-سرمایه به ارزش در یک فرمول کلاسیک بیان می شود: جایی که: I است NOI R معادل WACC 99 است.

بنابراین اگر یک ملک تجاری ۱ میلیون دلار NOI ایجاد کند، ارزش آن ۱۳.۹ میلیون دلار خواهد بود. اهرم ریسک و فرصت را برای سرمایه گذار سهام ایجاد می کند – و وام دهنده وام دهندگان بیش از هر چیز می خواهند پرداخت تضمین شده را داشته باشند و در مقایسه با سرمایه گذاران سهام ریسک گریزتر هستند.

بهترین ماشین با ۱ میلیارد : وام‌های املاک تجاری با کسری از ارزش دارایی املاک اعطا می‌شوند و با ارزش کامل وثیقه می‌شوند. بیان ریاضی این رابطه نسبت وام به ارزش (LTV) است که سطح بدهی را به صورت درصدی از ارزش دارایی نشان می دهد، یا در مثال بالا، LTV 70 درصد است، زیرا نسبت بدهی در WACC 0.70 است.

در این LTV، یک وام دهنده ۹.۷۳ میلیون دلار سرمایه وام مسکن را در مقابل ارزش ملک ۱۳.۹ میلیون دلاری ارائه می کند. این باعث می شود که سرمایه مورد نیاز ۴.۱۷ میلیون دلار برای سرمایه گذاری باقی بماند. با نگاهی به سرمایه گذاری از دیدگاه سرمایه گذار سهام، معادله LTV به راحتی به صورت حسابی به نسبت اهرمی (LR)، یا ضریب حاصل از تقسیم موقعیت سهام به ارزش کلی، یا استفاده از نیاز سهام ۳۰ درصدی که برای آن فرض شده است، تبدیل می شود.

بهترین ماشین با ۱ میلیارد : دارایی ۱۳.۹ میلیون دلاری که ما در نظر گرفته ایم، LR 3.33 خواهد بود. یک خرید تمام نقدی (بدون بدهی) دارای LR 1.0 خواهد بود. دارایی با LTV 50 درصد ۱۰۰ دارای LR 2.0 خواهد بود. دارایی با LTV 75 درصد دارای LR 4.0 خواهد بود. هرچه LTV بالاتر باشد، LR بالاتر است (شکل ۳.۲ را ببینید). چرا «حداکثر قرض» نمی گیریم؟ وام دهندگان در پرداخت ها اولویت دریافت می کنند و بدهی باید به موقع، قبل از توزیع نقدی موقعیت سهام، خدمات رسانی شود.

هرچه LTV و LR بیشتر باشد، مقدار NOI بیشتر به خدمات بدهی اختصاص داده می شود. با این حال، جریان های نقدی دارایی متغیر است – گاهی اوقات غیر قابل پیش بینی است. مستاجرین ممکن است اجاره نامه را تمدید نکنند، یا ممکن است دچار معکوس های تجاری شوند که باعث می شود آنها در پرداخت اجاره معوق شوند.

بهترین ماشین با ۱ میلیارد : شرایط بازار ممکن است بدتر شود و اجاره نامه های تمدید ممکن است اجاره کمتری نسبت به اجاره نامه های منقضی داشته باشند. هزینه های عملیات ساختمان یا مالیات املاک ممکن است به طور ناگهانی افزایش یابد. ممکن است نیاز به بهبود سرمایه ایجاد شود و نیاز به بودجه فراتر از سطح ذخایری باشد که برای چنین هزینه‌هایی کنار گذاشته شده است.

بنابراین وام دهندگان معمولاً به یک حاشیه در نسبت پوشش خدمات بدهی (DSCR) نیاز دارند. این رابطه NOI با خدمات بدهی است. خدمات بدهی مبلغ بازپرداخت وام برنامه ریزی شده است، شامل سود وام و بازپرداخت اصل (استهلاک) که در قرارداد وام مشخص شده است.

بهترین ماشین با ۱ میلیارد : شکل ۳.۲: نسبت اهرمی ریسک را به صورت تصاعدی افزایش می‌دهد.در سال دوم دوره نگهداری سرمایه گذاری، یکی از مستاجرین اجاره نامه خود را با افزایش اندک NOI به میزان ۷۵۰۰ دلار تمدید می کند. در سال ۳، برخی از هزینه‌های تعمیر و نگهداری فوق‌العاده متحمل شده است که NOI را ۳۰۰۰۰ دلار کاهش می‌دهد.

در سال ۴، یکی از مستاجرین از تمدید اجاره امتناع می ورزد و این امر بر NOI 125000 دلار تأثیر منفی می گذارد. در سال ۵، آن فضا یک بار دیگر اشغال می شود و NOI به سطح سال ۲ خود باز می گردد. اگر وام دهنده در زمان سرمایه گذاری به ۱.۱۵ DSCR نیاز داشته باشد، وضعیت مالی ساختمان چگونه است؟ اگر مذاکره وام به LTV و LR بسیار بالاتر منتقل می شد.

بهترین ماشین با ۱ میلیارد : به طوری که DSCR اولیه فقط ۱.۰۵ بود، چه؟ همانطور که جدول ۳.۱ این مورد را نشان می دهد، LR محافظه کارتر، با DSCR اولیه ۱.۱۵، درآمد ساختمان را قادر می سازد تا بدهی را تامین کند.