سرمایه گذاری با ۸۰۰ میلیون
سرمایه گذاری با ۸۰۰ میلیون : در شکل ۶.۱ تکامل حق بیمه ریسک در بازار اداری شهر لندن را از ۱۹۸۹ تا ۲۰۱۱ نشان می دهیم. ما ۱۷۲ این بازار را به دلایل مختلف از جمله در دسترس بودن و کیفیت داده ها، نقدینگی و شفافیت بالا و اهمیت کلی آن در دنیای املاک و مستغلات انتخاب کرده ایم.
همچنین بازاری است که با کمبود کاربری زمین یا رشد ارزش واقعی اجاره مشخص نمی شود، بنابراین حق بیمه ریسک را می توان با کسر نرخ بدون ریسک از بازده درآمد محاسبه کرد. در کل دوره، حق بیمه ریسک به طور متوسط ۳.۸ درصد بوده است، اگرچه به طور قابل توجهی و به ویژه در زمان های آشفته مانند دوره فعلی (از اوت ۲۰۱۱) متفاوت بوده است.
سرمایه گذاری با ۸۰۰ میلیون : این عدد مهم است زیرا به ما کمک میکند تا بفهمیم حق بیمه بلندمدت ریسک در املاک و مستغلات بین‌المللی چقدر است. شکل ۶.۱: حق بیمه ریسک دفتر شهر لندن درآمد حاصل از املاک و مستغلات از اجاره بهای پرداخت شده توسط اشغالگران برای استفاده از فضا است.
این درآمد با کوپن دریافتی هنگام سرمایه گذاری در اوراق قرضه قابل مقایسه است. با این حال، بر خلاف اوراق قرضه، یک جزء حقوق صاحبان سهام در املاک و مستغلات وجود دارد. هنگامی که مدت اجاره منقضی می شود، سرمایه گذار املاک و مستغلات با ارزش خود ملک باقی می ماند که به نوبه خود تابعی از رانت حاکم بر بازار در آن زمان است.
سرمایه گذاری با ۸۰۰ میلیون : این ارزش نامشخص است و بنابراین مشابه سرمایه گذاری سهام است. تجزیه و تحلیل ما به دلایل راحتی به داده های انگلستان می پردازد اما برای سایر بازارها قابل استفاده است. IPD یک نظرسنجی سالانه تهیه می کند که ۱۷۳ مورد کیفیت اعتبار مستاجران املاک تجاری را ارزیابی می کند.
نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد که یک چهارم درآمد از مستاجران کم خطر (تقریباً معادل رتبه شرکتی AAA) به دست می‌آید، در حالی که حدود ۵۰ درصد از درآمد از مستاجرینی است که دارای ریسک متوسط (تقریباً معادل شرکت‌های بزرگ) هستند. یک رتبه). بنابراین، ۲۵ درصد باقی‌مانده درآمد به مستاجرین با ریسک بالاتر نسبت داده می‌شود.
سرمایه گذاری با ۸۰۰ میلیون : که می‌تواند با حق بیمه ریسک سهام بهتر نشان داده شود. این نتیجه گیری حاکی از آن است که حق بیمه ریسک املاک و مستغلات تقریباً از ۷۵ درصد اوراق قرضه و ۲۵ درصد سهام تشکیل شده است که با توجه به ترکیب بلندمدت بازده املاک و مستغلات در اصل منطقی به نظر می رسد.
حق بیمه ریسک سهام (RPE) با کم کردن بازده متوسط اوراق قرضه ده ساله مرتبط با شاخص از مجموع میانگین سود سهام بلندمدت سهام بریتانیا به اضافه نرخ رشد بلندمدت تولید ناخالص داخلی اقتصاد به دست آمده است. ۴،۵ اجزای حق بیمه ریسک املاک و مستغلات در بخش با درآمد ثابت سپس با کم کردن بازده متوسط روی طلایی مرتبط با شاخص از AAA و بازده اوراق قرضه A محاسبه می‌شوند.
سرمایه گذاری با ۸۰۰ میلیون : استفاده از این نسبت‌ها و مقادیر، حق بیمه ۳.۷ درصدی را به همراه دارد. این عدد بالاتر از حق بیمه ریسک اوراق قرضه شرکتی AAA است، اما کمتر از حق بیمه ریسک در سهام است. علاوه بر این، با حق بیمه پس از ریسک برای بازار اداری شهر لندن که در شکل ۶.۱ نشان داده شده است، سازگار است.
پس منطقی است که فرض کنیم این عدد نشان دهنده عادلانه حق بیمه ریسک بازار اداری شهر لندن است. این نتایج مهم هستند زیرا، همراه با یافته‌های بخش بعدی، به ما امکان می‌دهند حق بیمه ریسک را برای همه بازارها تخمین بزنیم. حق بیمه ریسک ۱۷۴ در این بخش، تعیین حق بیمه ریسک منصفانه برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را به اجزای آن به گونه ای که توسط سرمایه گذاران املاک درک می شود، مرتبط می کنیم.
سرمایه گذاری با ۸۰۰ میلیون : در چارچوب ما، حق بیمه ریسک از ریسک کشور و ریسک املاک و مستغلات تشکیل شده است. همه این اجزا به منظور ایجاد یک حق بیمه ریسک تعدیل نشده برای هر بازار خلاصه می شوند. اجزای مختلف در زیر توضیح داده شده است.حق بیمه ریسک کشور ریسک اقتصادی در اقتصادهایی که به طور گسترده متنوع هستند.
به دلیل سیستم‌های رفاهی، قراردادهای قابل اجرا، بانک‌های مرکزی مستقل و شرکت‌های کلاس جهانی دارای «تثبیت‌کننده‌های خودکار» بالا هستند، کمترین میزان را دارد. تجزیه و تحلیل همه این عوامل یک معیار کلی از ریسک کشور را با کشورهایی که معمولاً در اقتصادهای نسبتاً بالغ و باثباتی مانند ایالات متحده، بریتانیا و اروپای غربی به عنوان کمترین ریسک نشان داده می‌شوند، ایجاد میکند.
سرمایه گذاری با ۸۰۰ میلیون : ریسک در اقتصادهای نوظهور مانند کشورهای اروپای شرقی، مکزیک و بخش‌هایی از آسیا بیشتر است. پس از آن خطر در کشورهای توسعه نیافته در برخی از بخش های آسیا و آفریقا بالاتر است. همچنین، برخی از کشورها ممکن است از یک دوره عملکرد اقتصادی خوب برخوردار باشند اما ممکن است در معرض سطوح بالایی از ریسک سیاسی باشند.
این خطرات می تواند شامل تغییرات عمده سیاست، تغییر رژیم، فروپاشی اقتصادی و جنگ باشد. باز هم، کشورهایی مانند بریتانیا، ایالات متحده و منطقه یورو به دلیل داشتن مرزهای باثبات، نهادهای دموکراتیک، سابقه طولانی دموکراسی و حاکمیت قانون که همه به تداوم بیشتر منجر می‌شوند، دارای ریسک بسیار پایینی برای کشورها هستند.
سرمایه گذاری با ۸۰۰ میلیون : و خطر کمتر اختلالات مدنی. تصور می شود که سایر کشورها مانند روسیه یا چین ریسک بیشتری برای سرمایه گذاران دارند. هر چه ریسک خاص کشور بیشتر باشد، سرمایه گذاران به غرامت بیشتری نیاز خواهند داشت. انواع مختلفی از ۱۷۵ روش ارزیابی ریسک کشور وجود دارد.
که به صورت عمومی در دسترس هستند و از نظر ما بهترین روش توسط دانشکده بازرگانی استرن دانشگاه نیویورک تولید شده است. گسترش می یابد. تکثیر آن آسان است و از داده های عمومی استفاده می کند که اغلب به روز می شوند. فرض بر این است که این معیار نسبتاً دقیقی از انواع اصلی ریسک کشور، یعنی بدهی دولتی، ارز، بانکی، ریسک سیاسی و اقتصادی خواهد بود.
سرمایه گذاری با ۸۰۰ میلیون : مقادیر حق بیمه ریسک از ۰ درصد در بازارهایی مانند آلمان و سنگاپور تا ۳.۶ درصد در هند در حال ظهور یا ۱۰.۵ درصد در کوبا پرخطر متغیر است. کاهش رتبه ایالات متحده در آگوست ۲۰۱۱ توسط استاندارد. اوراق قرضه دولتی دیگر به‌عنوان دارایی‌های بدون ریسکی که قبلاً بودند تلقی نمی‌شوند.
این در مورد بزرگترین و امن‌ترین بازار، یعنی اسناد خزانه ۱۷۱ ایالات متحده نیز صدق میکند. بنابراین، ما یک نرخ مصنوعی بدون ریسک ایجاد کرده‌ایم که به عنوان میانگین موزون تولید ناخالص داخلی نرخ اوراق قرضه برای تعدادی از کشورهای با کیفیت اعتبار بالا محاسبه می‌شود. زیرا هم نقدشوندگی ذاتی دارایی را منعکس می کند و هم با طول عمر معمول یک صندوق املاک مقایسه می شود.
سرمایه گذاری با ۸۰۰ میلیون : در حال حاضر، ویژگی بدون ریسک اوراق قرضه دولتی، یکی از سنگ‌های اصلی تئوری مالی، با گسترش بحران حاکمیتی زیر سوال رفته است.